안녕하세요 초보 직장인 투자자 투책입니다.
지난번에 배당 투자할 때 주의사항으로 배당성향이 100%을 넘어가면 안 된다고 말씀드렸었습니다.
배당성향은 순이익에서 배당금을 지급하는 비율입니다. 그렇기 때문에 100%을 넘어가면 투자할 때 꼭 주의를 해야 합니다.
예외적으로 리츠 주식은 법적으로 수익금의 90% 이상을 배당으로 지급하게 끔 되어 있습니다.
※ 리츠란(REIT's)?
Real Estate Inverstmen Trust의 약자로, 부동산 투자신탁이라고 합니다.
소액 투자자들로부터 자금을 모아서 부동산에 투자하고, 발생하는 이익을 배당 등의 형식으로 분배하는 것을 목적으로 하는 부동산 투자회사입니다.
그래서리츠 주식들은 대부분 배당금이 높은 편이죠.
그렇다면 왜 배당 성향이 높고, FFO아 AFFO가 무엇인지, 왜 투자할 때 주의해야 하는지 알아보겠습니다.
개요
제 티스토리 블로그를 글을 읽었던 사람들이나, 미국 주식에 관심이 있는 많은 사람들은 배당금을 많이 주는 배당주에 매력을 느껴서 투자할 텐데, 그중에 높은 배당률을 가지고 있는 미국 리츠 주식을 눈여겨보실 거라고 생각됩니다.
배당 성향은 순이익에서 지급하는 금액이라고 다들 알고 계실 텐데, 리츠 주식은 순이익으로 계산하면 안 됩니다.
리츠 주식은 다른 업종에 비해서 감가상각이 크게 발생하는 업종이고, 부동산에서 회계처리할 때 감가상각비를 빼주게 됩니다.
※ 감가상각비 (Depreciation, 減價償却) : 시간이 지남에 따라 감가 (가치가 감소) 상각 ( 깎아주는 것), 쉽게 말하면 건물이나 기계를 샀을 때 시간이 지남에 따라 줄어드는 것을 돈으로 반영한 것입니다.
물건이나 기계 등의 자산은 시간이 지남에 따라 더 좋은 물건이 나오고, 고장 나거나 사용하면서 가치가 떨어지기 때문에
감소하는 가치를 계산하는 개념이 감가상각비입니다.
쉽게 핸드폰이나, 노트북 등 사용하다가 중고로 팔게 되면 가치가 크게 감소하는 것을 생각하시면 됩니다.
일반적으론 감가상각비를 빼야 하지만, 부동산은 가치는 쉽게 감소하지 않을뿐더러 건물은 그대로 있습니다.
그렇기 때문에 리츠 주식의 정확한 수익을 계산하려면 순이익에서 빠졌던 감가상각비를 다시 더해주어야 합니다.
또한, 부동산 판매이익은 과세를 면제받기 때문에 차감해주어야 합니다.
이렇게 해서 나온 값이 리츠 회사의 이익 지표인 운영자금(FFO)입니다.
부동산은 감가상각비가 다른 기계나 물건처럼 통하지 않기 때문에 보다 정확한 계산을 위해서 FFO라는 용어가 생긴 것 같습니다.
우리가 잘 알고 있고 많이 투자하고 있는 부동산 리츠인 리얼티 인컴(O)을 예시로 자세히 알아보겠습니다.
리얼티 인컴(O)으로 알아보는 FFO와 AFFO
리얼티 인컴의 배당금과 배당률, 배당성향을 한번 볼까요?
2014년도부터 2020년까지 모두 배당성향(Payout Ratio)이 200을 넘어갑니다.
기본적으로 FFO와 AFFO를 모르신다는 하여도, 배당성향을 보시면 위험하니 투자를 망설여야 하고, 그다음은 어떻게 배당성향이 200이 넘는데 그것을 5년 넘게 유지할 수 있을까? 하고 생각해보셔야 합니다.
위의 배당성향은 일반적으로 사실 말이 안 됩니다. 순이익의 2배를 매 년 지급 배당금으로 지급한다? 말이 된다고 생각하시나요? 매 년 순이익의 2배 넘게 배당금을 지급한다면 어떤 회사라도 금방 망하게 될 것입니다.
하지만 리츠의 경우 감가상각비가 적용되기 때문에 입니다. 이렇게 배당성향이 100%를 넘는 이유는 부동산의 감가상각비를 적용하여 순이익에서 빼서 계산했기 때문입니다. 그래서 감가상각비를 다시 더 해주어야 합니다.
FFO란?
FFO는 순이익 (Netincome)+감가상각비(Depreciation and amortization)-부동산 판매이익(Gain on sales of real estate)입니다.
예를 들면, 10억짜리 건물이 있습니다. 연간 임대 수익이 2억이라고 가정하고, 회계를 처리할 때 감가상각비로 1억씩 제외하면, 1억의 임대로만 남습니다. 그렇지만 부동산은 건물입니다. 5년, 10년이 지나도 사라지지 않고 그대로 있습니다. 물론 시간이 지남에 따라 건물의 가치가 감소하지만, 회계장부 상의 비용으로 표기된 것일 뿐, 실제로 차감되지는 않기 때문에 실제 이익은 2억이라고 볼 수 있습니다.
리얼티 인컴의 연간 보고서입니다.
한번 같이 계산해볼까요?
FFO = 순수익 396,506 + 감가상각비 677,038 - 부동산 판매이익 76,322 = 997,312
사실 이러한 계산 없이 연간 보고서(annual report)를 보시면 다 나와있습니다.
다음은 AFFO에 대해서 알아보겠습니다.
AAFO란?
AFFO는 FFO+임대료 인상(Rent Increases)-자본 지출(Capital Expenditures)-일상적인 유지보수금액(Routine Maintenance Amounts)입니다.
AFFO는 (AdjustedFFO)에 대한 배당 지급 비율입니다.
리츠의 운영자금인 FFO와 렌트에 자본 지출, 유지보수 금액을 감안한 개념으로 보시면 될 것 같습니다.
즉, 리츠 주식의 배당 지급비율로 보시면 되겠습니다.
FFO나 AFFO는 따로 계산하지 않아도 연간 보고서(Annual Report)를 보시면 찾을 수 있습니다.
일반적으로 기업의 홈페이지에 가면 분기 실적보고서도 볼 수 있고, 연간 보고서도 볼 수 있습니다.
총수익부터, FFO와 AFFO에 대한 정보가 나와있고, 배당금을 지급한 금액도 나와있습니다.
FFO와 AFFO에 대한 것을 알았으니, 리얼티 인컴(O)의 배당 성향을 다시 계산해보겠습니다.
배당성향 계산방법은 배당금 / 총수익 x100입니다.
2020년의 AFFO는 $1,173 (DOLLARS IN MILLIONS) 배당금으로 지급한 금액 $964964(DOLLARS IN MILLIONS)입니다
계산식은 964/1,173 x 100 = 82.1824381927%
리얼티 인컴의 AFFO에 대한 배당률은 82%인걸 알 수 있습니다.
여러분들도 자주 이용하는 씨킹 알파에 있는 리얼티 인컴(O)의 배당금에 관한 정보입니다. 씨킹 알파의 배당성향과 비슷하죠?
씨킹 알파에서는 AFFO에 대한 배당성 향으로 계산해서 표기한 걸 알 수 있습니다.
리얼티 인컴의 연간 보고서를 보면 2011년부터 2020년까지의 FFO와 AFFO와 배당금 지급 현황을 보시면, 과거부터 지속적으로 이익을 늘려왔고, 배당금도 늘려온 걸 보면, 리얼티 인컴의 투자하는 주주의 입장으로써. 안정적이게 배당금을 지급할 수 있을 거란 기대감을 가질 수 있을 것 같습니다. (※ 주의 : 추천 종목 아닙니다)
리츠 주식을 투자할 때 왜 FFO와 AFFO를 확인해야 하는지 이제 아시겠죠?
배당투자는 무작정 투자하는 것이 아니라, 기업이 돈을 잘 벌고 있는지, 배당금을 잘 지급할 수 있는지를 확인하셔야 합니다.
리츠 주식을 투자하실 때 FFO와 AFFO를 꼭 확인하시고 성투하시길 바랍니다!
정리
1. 리츠 주식은 일반적인 배당 성향을 보면 안 되고, 순이익에 감가상각비를 더해주어서 FFO 값을 구해야 한다.
2. FFO와 임대료에 자본지출, 유지보수비용을 빼준 것이 AFFO이다.
3. 리츠의 AFFO에 대한 배당 성향이 리츠의 배당성향이다.
4. 일일이 찾아서 계산하지 않아도, 연간 보고서(Annual Report)에 나오니 투자하기 전에 찾아보자!
5. 리츠 주식은 FFO와 AFFO를 한번 짚어보고 투자하자!
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